物业经营管理平台

业务操作手册

按流程完成物业经营管理

从新物业启用、基础资料维护，到租户入驻、收租、退租、车位出租和增值服务收款，按场景一步步操作。

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物业经营管理平台业务操作手册

1. 使用前说明

本文档按实际业务流程编写，重点说明“遇到一件事时应该怎么操作”，而不是单纯介绍菜单功能。

系统适用于多物业、多楼宇、多租户的经营管理场景。常用角色包括：

角色主要工作
超级管理员创建物业、创建物业管理员、切换查看不同物业
物业管理员管理本物业数据，创建运营专员和投资人账号
运营专员录入和维护本物业日常经营数据
投资人查看驾驶舱和各板块经营看板

账号格式为：

账号名@物业名

系统不会在登录页展示账号密码，账号由管理员分配。

2. 第一次启用一个新物业

适用场景：新接入一个物业项目，需要从 0 开始建立基础数据。

建议按下面顺序操作，顺序不要跳，否则后续下拉框可能没有可选数据。

2.1 超级管理员创建物业

操作路径：

系统管理 > 用户权限 > 创建物业

操作步骤：

  1. 使用超级管理员登录。
  2. 进入“系统管理 / 用户权限”。
  3. 点击“创建物业”。
  4. 填写物业名称、物业描述/地址、物业类型。
  5. 填写该物业的物业管理员姓名、账号名和初始密码。
  6. 点击确定。

完成结果：

  • 系统会创建一个新物业。
  • 系统会同步创建该物业的物业管理员账号。
  • 超级管理员可以切换到该物业查看数据。

注意：

  • 物业管理员账号登录时使用“账号名@物业名”。
  • 创建物业后，超级管理员应切换到该物业，再检查数据是否为空。

2.2 物业管理员创建本物业用户

适用角色：物业管理员。

操作路径：

系统管理 > 用户权限 > 创建用户

操作步骤：

  1. 使用物业管理员账号登录。
  2. 进入“系统管理 / 用户权限”。
  3. 点击“创建用户”。
  4. 根据岗位选择“运营专员”或“投资人”。
  5. 填写姓名、账号名和初始密码。
  6. 点击确定。

完成结果：

  • 运营专员可以维护业务数据。
  • 投资人只能查看驾驶舱和看板数据。

3. 建立物业基础资料

适用场景：新物业创建后，需要录入楼宇、楼层、房间等基础资料。

建议流程：

新建楼宇 > 新建楼层 > 上传/复用平面图 > 新建房间

3.1 新建楼宇

操作路径：

物业管理 > 楼宇管理 > 新建楼宇

操作步骤：

  1. 进入“物业管理 / 楼宇管理”。
  2. 点击“新建楼宇”。
  3. 填写楼宇名称、楼宇编码、楼宇类型、楼层数、建筑面积和状态。
  4. 点击确定。

完成结果：

  • 楼宇会出现在楼宇列表。
  • 后续新建楼层时，可以在“所属楼宇”下拉中选择该楼宇。

常见问题：

  • 如果保存失败，系统会弹出错误原因。
  • 如果发现录错，可以点击编辑修改。
  • 如果楼宇下面已经有楼层，删除时会被阻止，需要先处理楼层。

3.2 新建楼层

操作路径：

物业管理 > 楼层管理 > 新建楼层

操作步骤：

  1. 进入“物业管理 / 楼层管理”。
  2. 点击“新建楼层”。
  3. 在“所属楼宇”中选择已创建的楼宇。
  4. 填写楼层、楼层用途、建筑面积、可租面积和状态。
  5. 点击确定。

完成结果：

  • 楼层会出现在楼层列表。
  • 后续新建房间时，可以选择该楼层。

常见问题：

  • 如果“所属楼宇”没有数据，说明当前物业还没有创建楼宇。
  • 如果楼层下已有房间，删除楼层时会被阻止，需要先处理房间。

3.3 上传或复用楼层平面图

适用场景：需要在物业概览中展示某一层的平面图，或为房间做平面图定位。

操作路径：

物业管理 > 楼层管理 > 平面图

操作步骤：

  1. 进入“楼层管理”。
  2. 找到目标楼层。
  3. 点击“平面图”。
  4. 如果该楼层有独立平面图，点击“上传/替换平面图”。
  5. 如果该楼层与其他楼层平面一致，选择已有楼层平面图并点击复用。
  6. 如需维护热区，填写热区 JSON 后保存。

完成结果：

  • 该楼层会显示平面图。
  • 物业概览可选择该楼层查看平面图。
  • 标准层可以复用同一张底图，减少重复维护。

建议：

  • 标准层、同户型楼层优先使用“复用平面图”。
  • 平面图变更后，只需要维护来源图或对应楼层图。

3.4 新建房间

操作路径：

物业管理 > 房间管理 > 新建房间

操作步骤：

  1. 进入“物业管理 / 房间管理”。
  2. 点击“新建房间”。
  3. 先选择楼宇。
  4. 再选择该楼宇下的楼层。
  5. 填写房间号、面积、租金单价和状态。
  6. 点击确定。

完成结果：

  • 房间会出现在房间列表。
  • 新增租户签约时，可以选择该房间。
  • 物业概览中的房间列表和面积数据会随之变化。

常见问题：

  • 如果楼层下拉为空，说明该楼宇下还没有楼层。
  • 如果房间已绑定合同，删除时会被阻止，需要先处理租户或合同。

4. 租户入驻流程

适用场景：有新租户签约，需要录入租户、合同并绑定房间。

前置条件：

  • 已经创建楼宇。
  • 已经创建楼层。
  • 已经创建房间。
  • 目标房间为空置或未被有效合同占用。

操作路径：

租户管理 > 新增租户

操作步骤：

  1. 进入“租户管理”。
  2. 点击“新增租户”。
  3. 填写租户名称、联系人、联系电话、行业、租户状态。
  4. 如果是重点客户，打开“重点租户”。
  5. 勾选“同时签约并绑定房间”。
  6. 在“租赁房间”中选择空置房间。
  7. 填写合同编号、开始日期、结束日期、月租金、物业费和押金。
  8. 设置合同状态为“正常”。
  9. 点击确定。

完成结果：

  • 系统会创建租户。
  • 系统会创建合同。
  • 系统会把房间绑定给该租户。
  • 房间状态会变为已出租。
  • 驾驶舱、物业概览、租户列表中的数据会更新。

如果暂时没有签合同：

  1. 新增租户时不要勾选“同时签约并绑定房间”。
  2. 保存后，该租户会显示为未签约/待分配。
  3. 后续确定房间和合同后，再到租户详情中补录合同。

常见问题：

  • 如果选择的房间已被占用，系统会弹窗提示，不能重复绑定。
  • 如果合同金额填错，可在租户详情的合同信息中编辑。

5. 租户资料变更流程

适用场景：租户联系人、电话、行业、重点客户状态等信息变化。

操作路径：

租户管理 > 编辑

操作步骤：

  1. 进入“租户管理”。
  2. 搜索或筛选目标租户。
  3. 点击该租户所在行的“编辑”。
  4. 修改基础信息。
  5. 点击确定。

完成结果：

  • 租户列表和右侧详情会更新。
  • 合同和房间绑定不会因为编辑基础信息而自动变化。

6. 续签合同流程

适用场景：租户合同到期前续签，需要更新合同周期和金额。

操作路径：

租户管理 > 选择租户 > 合同信息

操作步骤：

  1. 在驾驶舱查看“合同预警”，找到即将到期租户。
  2. 进入“租户管理”。
  3. 搜索并选中该租户。
  4. 在右侧详情中进入“合同信息”。
  5. 编辑合同结束日期、月租金、物业费等信息。
  6. 将合同状态调整为“正常”。
  7. 保存。

完成结果：

  • 合同到期预警会更新。
  • 租金相关统计会按新合同数据计算。

建议：

  • 续签前确认房间没有变化。
  • 如果换房，应先处理原合同和原房间，再新建或更新合同绑定。

7. 租户退租流程

适用场景：租户合同结束或提前退租。

建议操作顺序：

确认欠费 > 处理账单 > 终止合同 > 释放房间 > 更新租户状态

操作步骤：

  1. 进入“财务管理 / 应收管理”，搜索该租户。
  2. 检查是否有未结清账单。
  3. 如有欠费，先登记收款或线下确认处理方式。
  4. 进入“租户管理”，找到该租户。
  5. 在合同信息中将合同状态改为“已终止”或“已到期”。
  6. 根据实际业务更新房间状态为空置。
  7. 将租户状态更新为退租或非在租状态。

完成结果：

  • 租户不再计入正常在租。
  • 房间可重新出租。
  • 欠费数据按处理结果更新。

注意：

  • 不建议直接删除租户作为退租处理。
  • 删除租户可能因为合同、账单等关联数据被系统阻止。

8. 收租和应收处理流程

适用场景：租户缴纳租金、物业费或其他应收款。

操作路径：

财务管理 > 应收管理

操作步骤：

  1. 进入“财务管理 / 应收管理”。
  2. 通过账单号、租户名称或期间搜索账单。
  3. 查看应收金额、已收金额和待收金额。
  4. 对确认已收款的账单点击“收款”。
  5. 在弹窗中确认待收金额。
  6. 点击“确认收款”。

完成结果：

  • 系统生成收款记录。
  • 账单已收金额更新。
  • 欠费金额、回款率、财务总览和驾驶舱数据更新。

常见问题：

  • 如果登记失败，系统会弹窗显示原因。
  • 如果租户还有欠费，可在驾驶舱“欠费排行”或应收管理中继续处理。

9. 欠费跟进流程

适用场景：租户出现欠费，需要跟进催收。

操作步骤：

  1. 在“总览驾驶舱”查看欠费金额和欠费排行。
  2. 点击或记录欠费租户。
  3. 进入“财务管理 / 应收管理”。
  4. 搜索该租户，查看具体欠费账单。
  5. 与租户线下沟通付款计划。
  6. 收到款项后登记收款。
  7. 回到驾驶舱检查欠费金额是否下降。

建议：

  • 欠费处理应以账单为准。
  • 跟进过程可在租户详情的跟进记录中维护。

10. 车位出租流程

适用场景：租户或个人租赁车位。

前置条件：

  • 已经在车位列表中创建车位。
  • 如果绑定租户，租户应已经存在。

10.1 新建车位

操作路径：

车位管理 > 车位列表 > 新增车位

操作步骤：

  1. 进入“车位管理 / 车位列表”。
  2. 点击“新增车位”。
  3. 填写车位编号、楼层、区域、车位类型、状态和月租金。
  4. 点击确定。

完成结果：

  • 车位进入车位列表。
  • 后续可以在车位分配中出租该车位。

10.2 分配车位

操作路径：

车位管理 > 车位分配 > 新增租赁

操作步骤：

  1. 进入“车位管理 / 车位分配”。
  2. 点击“新增租赁”。
  3. 选择车位。
  4. 选择租户，个人或临停可不选租户。
  5. 填写车牌号。
  6. 选择租期。
  7. 填写月租金。
  8. 设置状态为“执行中”。
  9. 点击确定。

完成结果：

  • 车位租赁记录生成。
  • 车位概览中的出租车位、空闲车位、收入数据更新。

10.3 车位退租或删除

操作步骤：

  1. 进入“车位分配”。
  2. 找到对应租赁记录。
  3. 根据实际情况编辑状态或删除租赁记录。
  4. 如需删除车位，先确认没有租赁记录。

注意：

  • 存在租赁记录的车位可能无法直接删除。
  • 删除失败时，系统会弹窗提示原因。

11. 增值服务项目收款流程

适用场景：物业有充电桩、快递柜、广告位、会议室等增值服务收入。

11.1 新建增值服务项目

操作路径：

增值服务 > 项目管理 > 新增项目

操作步骤：

  1. 进入“增值服务 / 项目管理”。
  2. 点击“新增项目”。
  3. 填写项目名称。
  4. 选择服务类型。
  5. 填写合作方、投资额、分成比例和状态。
  6. 点击确定。

完成结果：

  • 项目进入项目管理列表。
  • 后续可对该项目录入每月收益。

11.2 录入收益

操作路径：

增值服务 > 项目管理 > 收益

操作步骤：

  1. 在项目列表中找到目标项目。
  2. 点击“收益”。
  3. 填写账期，例如 2026-06。
  4. 填写总收入、分成支出、已收金额和状态。
  5. 点击确定。

完成结果：

  • 收益记录生成。
  • 收益概览中的收入结构、净收益、收款进度更新。

11.3 登记收款

操作路径：

增值服务 > 项目管理 > 收款

操作步骤：

  1. 找到目标项目。
  2. 点击“收款”。
  3. 系统会登记该项目当前收益记录的收款。
  4. 返回收益概览查看收款进度。

常见问题：

  • 如果项目暂无收益记录，系统会提示先录入收益。
  • 如果收款失败，系统会弹窗显示错误原因。

12. 查看经营情况流程

适用场景：物业管理员或投资人查看当前物业经营表现。

操作路径：

总览驾驶舱

查看步骤：

  1. 确认左侧显示的是当前要查看的物业。
  2. 超级管理员如需查看其他物业，先切换物业。
  3. 查看顶部核心指标，包括出租率、收入、回款率、欠费金额、车位利用率。
  4. 查看收入趋势，判断近期经营变化。
  5. 查看投资回报概览，了解投资收益情况。
  6. 查看合同预警，处理即将到期合同。
  7. 查看欠费排行，安排催收。
  8. 查看 AI 经营洞察，识别需要处理的异常事项。

如果所有指标都是 0：

  • 先确认是否切换到了正确物业。
  • 再检查是否已经录入楼宇、房间、租户、合同、账单和收款数据。

13. 删除数据的处理流程

适用场景：楼宇、楼层、房间、车位、增值项目等数据录错，需要删除。

通用原则：

先处理下级数据或关联数据，再删除当前数据

常见删除限制：

要删除的数据可能阻止删除的原因应先处理
楼宇楼宇下还有楼层去楼层管理处理
楼层楼层下还有房间去房间管理处理
房间房间已绑定租户或合同去租户管理处理
车位车位存在租赁记录去车位分配处理
增值项目项目存在收益记录先处理收益记录

操作步骤：

  1. 点击删除。
  2. 在确认弹窗中点击删除。
  3. 如果存在关联数据，系统会再次弹窗说明原因。
  4. 点击弹窗中的跳转按钮，去查看下级或关联数据。
  5. 处理完成后，再返回原页面删除。

14. 常见异常处理

14.1 保存后页面像卡住

现在系统在保存失败时会弹出居中错误弹窗。看到错误后：

  1. 阅读弹窗中的原因。
  2. 检查必填项是否完整。
  3. 检查选择的数据是否存在或已被占用。
  4. 修改后重新提交。

14.2 下拉框没有数据

处理顺序：

  1. 新建楼层没有楼宇可选：先去楼宇管理新建楼宇。
  2. 新建房间没有楼层可选：先选择楼宇，再确认该楼宇下已有楼层。
  3. 新增租户没有房间可选：确认房间已创建且为空置。
  4. 超级管理员看不到数据：确认是否切换到了正确物业。

14.3 没有权限进入页面

可能原因：

  • 当前账号角色无权访问该页面。
  • 登录状态过期。
  • 当前用户不属于该物业。

处理方式：

  1. 重新登录。
  2. 确认账号角色。
  3. 联系超级管理员或物业管理员调整权限。

15. 日常工作建议

运营专员每日建议：

  1. 查看驾驶舱待办事项。
  2. 查看合同预警。
  3. 查看欠费排行。
  4. 处理当日收款。
  5. 更新租户和房间状态。

物业管理员每周建议：

  1. 检查楼宇、楼层、房间基础资料是否完整。
  2. 检查新增租户和退租租户。
  3. 检查欠费、回款和发票数据。
  4. 检查车位出租和增值服务收款。
  5. 检查运营专员录入的数据是否准确。

超级管理员建议：

  1. 定期检查各物业是否能正常切换。
  2. 定期检查物业管理员账号是否正确。
  3. 不再使用的账号及时删除或停用。
  4. 重要数据调整前，先确认当前查看物业，避免录错项目。